【マンション売却】マンションを誰に売る?

マンションを売るとき、想定される売り先は2パターンあります。

札束

ひとつは一般顧客
中古マンションを買って自宅として住む人です。

もうひとつは買取業者
リフォーム後に転売する専門業者です。

一般顧客のメリット・デメリット

一般顧客のメリット

買取業者と違って利益を出そうとしているわけではないので、一般的には買取業者よりも高い金額で売ることができます。

一般顧客のデメリット

売主に瑕疵担保責任が発生する

何の問題もないですよ~と売り出したハズの物件が、いざ住み始めたら給湯器が壊れていただの配管から水漏れするだのなんてことになったら「どうしてくれるんだ!」と買主が怒ってしまいますね。
そのため、契約後一定の期間は設備の不具合を修繕するのは売主の義務になります。

瑕疵が発生しようがないほど新しい物件とか、売る前にある程度リフォームしたとか、その場合はあまり心配ないです。
が、そこそこ古くてどの設備がいつ壊れてもおかしくない状態だと少々厄介です。

そのための保険などもあるようなので、不動産屋に相談するのがいいですよ。

契約~引渡しの期間が長くなりがち

買主が住宅ローンを組む場合、金融機関にローンの審査を申し込むことになります。
参考:住宅ローンの本審査を申し込んできました。

数週間はかかるので、その間待たされるわけですね。

買主がうなるほど現金を持っていてキャッシュで買い取ってくれる場合は大丈夫ですが。

契約が白紙撤回されることも!

待てば確実に買主のローン審査が通るならそれでもいいですが、審査に通らない場合もなくはないです。
そうなるともちろん売れません。

また、買主が別の不動産を持っていて、それを売却してあなたの物件を買おうとしている場合も注意。
買い替え特約といって、いつまでに別の不動産が売れなきゃあなたとの契約は無効にできるなんて制度もあります。
この場合、違約金は発生しないし、手付金は全額返さなきゃいけません。

そんなのできるかー! と売主側が買い替え特約を拒否することもできますが、買主の売却予定の不動産がとても魅力的なモノである可能性もなきにしもあらず。
一方で買主側としては余計なリスクを負いたくないので、買い替え特約が使えないなら契約しないという人もいるでしょうね。

買取業者のメリット・デメリット

買取業者のメリット

一般顧客のデメリットの裏返しになります。

瑕疵担保責任が免責となる

不具合修繕も込み込みで買い取ってくれるわけですから、売主に責任は発生しません。引き渡したらスッキリ。

契約~引き渡しが比較的スムース

買うと言ったら買いますからね、業者は。

白紙撤回されることはまずない

経営に問題のない業者であれば、資金繰りができなくてやっぱり買えない~ということはまずないです。

買取業者のデメリット

買取業者はリフォームして転売して利益を上げるのが目的ですから、リフォーム代+利益分を引いた金額で買おうとします。
なので成約金額はどうしても低くなる。

なるべく高く売りたいのであれば買取業者なんて絶対ありえないわー! と思ってしまうところですが、必ずしもそうとは限りません。
人気のあるエリアの物件だと業者間での取り合いになるので、競合させると価格が吊り上がることがあります。
結果的に「あれ? 一般顧客で買い叩かれるであろう金額くらいじゃない?」という程度の額になるケースも。
そうなると、スムースに引渡しが済むことや瑕疵担保責任を気にしなくていいことなどのメリットを考えると「買取業者でいいか!」ということにもなりえます。

 

ワタシの場合、やはり一般顧客で「買いたいけどローン審査が通らなかった」てなことがありました。
ついに売却か?! と盛り上がったのがぬか喜びに終わるダメージは結構デカいです。

住宅ローンが残っていて急いで売り抜けなきゃいけないような人は呑気に一般顧客を待つこともできないので、買取業者にお任せするのがいいでしょうね。
また、長く売りに出している間に経済市況が変わって不動産相場が下落する…なんてこともあります。相場が悪くなりそうであれば、短期決戦で売り抜けるのが正解でしょう。

一般顧客・買取業者のどちらがいいか、お手持ちの資金や売却スケジュールを見ながらご検討ください。

参考:マンション買い替えは難しい!? 資金やタイミングについて考える



スマイスターMagaZineにてコラム連載中!

投稿者:

りんむじんづ

間取図だけで3杯メシが食え、旅のためだけに日々労働し、美味しいものを好きなだけ食べられるようにジム通いに励む、そんなOLです。

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