マンション買い替えは難しい!? 資金やタイミングについて考える

せっかく買ったマンションも、事情によっては住み続けられない場合があります。
想定外に転職しちゃった。予定外に家族が増えた。残念ながら収入が激減した。などなど。

また、どうしても住み替えなきゃいけないワケでもないんだけど、もっといい部屋に住みたくて引っ越したくなる人もいます。ハイ、ワタシのことです。

Apartment

良い理由にせよ悪い要因にせよ、ワタシみたいなワガママにせよ、どうせマンションを買い替えるならできるだけ気持ちよく住み替えたいものです。

というわけで、マンション買替の際に気をつけなきゃいけないポイントを確認しましょう。

マンション買替のパターン

1軒目のマンションの支払いが完了している場合

現在の家の住宅ローンを完済していれば、あまり苦労はありません。
2軒目の住宅ローンを組むにしても、売ったら何がしかの金額が残る資産を持っているとなると審査は緩いものです。

問題は、1軒目を売るタイミングです。

1軒目を売ってから2軒目を買うパターン

  1. 1軒目を売って資金を作る
  2. その資金で2軒目の支払いをする

このパターンはシンプルと言えばシンプルなんだけど、1軒目を手放してから2軒目に入居するまでにどれほどのタイムラグがあるかという問題がある。
数日や数週間ならホテルやウィークリーマンション住まいも楽しいだろうけど、半年や1年も仮住まいをするとなるとそこそこ費用がかかります。じゃあ1軒目にもう少し住んでいた方が費用が抑えられたんじゃないのってことに。

それに、1軒目が首尾よく売れたからといって2軒目が無事に契約できると決まったわけでもない。
売主の気が変わることもあるかもしれないし(もっと高く買ってくれる客が見つかったとかで)、新築マンションの場合は先に取られたり抽選に漏れたりする可能性もあります。

2軒目を買ってから1軒目を売るパターン

  1. 2軒目を買って頭金や費用を払う
  2. 1軒目を売って2軒目の残債を払う

こっちは住み替えたい場所が先に見つかったパターンですね。
ワタシはこのパターンでした。

これの問題は、2軒目の頭金や費用を払うだけの資金があるかどうかという点です。
実はワタシ、手持ちの現金が少なくてすったもんだがありました。
参考:マンション、買い替えちゃう!?

そして、2軒目はとりあえずローンを組むことになるので、その審査が通るかどうかという問題もあります。
ま、これは1軒目が完済していればある程度融通が利くようですが。

ただし、1軒目の売却想定価格が2軒目の購入価格を大きく下回るとハナシは別。その分ローン額が膨らみますから。
実際いくらで売れるのかは売ってみないとわからないので要注意です。1軒目の売却資金で2軒目費用を全額賄うつもりが足が出た…! なんて事態も起こりえるのでね。

1軒目のマンションの住宅ローンがまだ残っている場合

1軒目を完済していても心配事が尽きないのに、ローンが残っているとさらにややこしいことになります。

マンションを売ると損をする!?

マンション売却価格>住宅ローン残債
ならまだいいのですが、ローン残債の方が大きいと大変。売ったら余計にお金がかかることになるわけですから。
なのでまずはローン残債よりも高い価格でマンションを売却できそうかを確認すべきでしょう。

ここで注意したいのが、市場に出回っている価格が即ち成約価格ではないということです。

例えば2,000万円でマンションを売りに出して、ハイ2,000万円で買いましょうとすんなり成約しないことも多々あります。
中古マンションですから即人が住める状態とは限らないから、これは当然。やれ壁紙が汚いだのやれ給湯器の交換が必要だのあれこれ費用がかかるから100万円くらい値引きして~と交渉が入るのは当たり前の世界。

なので近隣の売出相場を見て「あ、これならウチはイケるわ」と思っていたのに、蓋を開けたらずいぶん安い金額でしか成約しなかった…ということが起こりうるわけですね。
値引額も見据えたうえでどれくらいの金額に落ち着きそうかを見極める必要があります。

住宅ローンを完済しないと売れない!?

さらに面倒くさいのが、売るタイミングです。

住宅ローンを組んだ物件は、抵当権がつきます。
これは支払いができなくなった場合に担保として取られるよということで、フツーは誰かの抵当権がついた物件を買う人は居ません。なのでマンションを売却する際は抵当権を外しておかなきゃいけないんですね。

ところが抵当権というのはローンを完済していないと外れないものです。
じゃあ残債がある人はどう頑張っても売れないってことになるじゃない! という事態になるので、実際のところは「売却金額を受け取り→即ローンを借りている金融機関へ支払→抵当権抹消」という作業を一気にやることになります。

そして、万一売却金額がローン残債を下回る場合でも買い替えローンを利用することができます。
これを使えば1軒目の残債を2軒目のローン返済額に上乗せできます。

なーんだ、じゃあマンション売却価格<住宅ローン残債でも問題ないじゃない~と思うことなかれ。単に借金の追加ですからね。
金融機関によって貸付条件などが異なるので、よくよく調べる必要があります。

 

ワタシは1軒目のマンションを売って、不動産の売却はできれば二度とやりたくないと思ってしまいました…。

買うのは簡単ですよ。契約書にハンコ押してローン借りればいいんだから。
売る方は、できるだけ高く売りたいという欲を出すとキリがなくて「ちゃんと売れるかしら」とハラハラし通しです。ヘタな投資よりも胃に悪かった。ワタシ絶対マンション経営ってムリだわ。

なので、どうヘタに売っても利益出まくり! という超優良物件をお持ちでない限り、安易に買い替えはオススメしません。
でも、無事に売り抜けた今となっては「あー、買い替えて良かった!」と思っています。喉元過ぎれば何とやら。



スマイスターMagaZineにてコラム連載中!

投稿者:

りんむじんづ

間取図だけで3杯メシが食え、旅のためだけに日々労働し、美味しいものを好きなだけ食べられるようにジム通いに励む、そんなOLです。

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