まさか本当に、もう一度マンション買い替えちゃう！？

友人に「45歳が住宅ローンを組むラストチャンス」と唆され、「そうか、住宅を買える時期が終焉を迎えようとしているのか…」とちょっと淋しくなったワタシ。
参考：住宅を買うのに適した年代は？ 45歳の購入がラストチャンス？！

そりゃ45歳を過ぎても借金するのは可能だけど、35年ローンを組むのは45歳が限度です。

35年という長期間の返済は、マジで35年かけると返済利子総額がスゴいことになるのでオススメはできません。
が、長期間の返済だと月々の支払額が少ないのでラクなんですよね。不測の事態が起こっても（病気で働けなくなるとか）対処できるし、不測の事態が起こらなかったらせっせと繰上返済をすればいい。
なのでワタシは１軒目のマンションも今のマンションも35年ローンを組みました。

その35年ローンが使えないお年頃になるとは。
資産もスキルもない底辺会社員の特権といえば、住宅ローンの審査が通ることくらいなのに。

 

というわけで、せっかくの特権をギリギリまで使い倒すことはできないものかと、近所のマンションについて新築・中古を問わず割と真面目に情報収集をしてみたのでした。

「買ってもいいかな」と思える部屋の変化

十数年間「ワンルーム＋物置部屋でいい。60平米もあれば充分」と考えていたのに、ブリ男が来てから希望物件がちょっと変わりました。

ブリ男が探検したり走り回ったりできるように、部屋数が欲しい。
いざというときにブリ男を隔離できる猫部屋が欲しい。
ウンチやトイレシーツをこまめに捨てられるよう、24時間ゴミ捨てＯＫのマンションがいい。
頻繁に宅配便を利用するので、宅配ボックスが多いか代理受け取りしてくれるコンシェルジュがいると嬉しい。
玄関前にブリ男脱走防止用のインナードアを設置するスペースが欲しい。
などなど。

今まで「冷暖房の管理が面倒だから部屋数がいくつもあるとかイヤ」と決め込んで、リビングの片隅にベッドを置く生活を続けてきたのに。
まさかここへ来て「部屋数が欲しい」と思うとは。
人生何があるかわからんですな。

参考：マンション購入の希望条件【広さと間取り】

なんてことを考えつつあちこちの物件を見ていたら、ひとつ内見で「いいな」と思う部屋がありました。

今までのワタシだったら間取り図だけで「これはないわ」と思うウナギの寝床タイプの部屋です。
間口が狭くて家具の配置に苦労しそうな２ＬＤＫ。
ただし、３方向に窓があって風通しはよかったです。部屋は風通し命のワタシには嬉しい仕様。
参考：マンション購入の希望条件【風通し】

その物件の何が「いいな」と思ったかというと、大きな窓からの眺めでした。
マンションの前の歩道の街路樹がよく見えて、自動車や歩行者の観察がしやすい。
これはブリ男は退屈しないだろうなあ。と、惹かれました。

今の部屋でもブリ男は窓から外を眺めて楽しんではいますがね。

参考：【猫の転落防止】窓辺に物見台を設置

ただ、目の前が街路樹というわけではないので、至近距離で鳥がまったりしている様子は見られません。
そしてベランダの壁はコンクリートなので、掃き出し窓から外を見ようとするとずっと見上げるカンジになります。

窓辺にキャットタワーを置いてやればいいのですが、ふとした拍子にタワーが倒れて窓を直撃…とか考えると、怖くてできません。
……よく考えたら天井に突っ張るタイプのタワーを設置してやれば倒れる可能性は低いですね。ブリ男があまりアクティブなタイプじゃないから（キッチンに乗るにもたまに失敗する）、巨大タワーはスルーしていました。

とにかく、日当たりが良く眺めのいい窓にとても惹かれたのです。

しかし、築浅だと中古マンションも高いですねー…。
今は名古屋の地価が上がりっぱなしなので、マンションによっては新築での売り出し価格より高く売り出されています。
70平米を超えるということもあって「ひっ」と変な声が出るような値段でした。田舎だったら戸建てが余裕で買えちゃうよ……。

というわけで即「買います」とは言えませんでしたが、あれこれ模索だけはしてみることにしました。

ワタシのマンション、今おいくら？

まずは、今の部屋がいくらくらいで売れそうか、査定をしてもらいました。

査定に来た仲介業者の営業マンは、図面と部屋を見て「えーと、この扉がクローゼットで、こっちにも扉…。え、え？」と戸惑っていました。壁を動かしたり物入を新設したり、結構いじっていますからね。
参考：【間取り図】新築マンション設計変更 Before→Afterを大公開！

ひと部屋使い物にならないくらいいじっているので「こんな部屋売れませんよ」と言われるかと思ったら、その辺は全然問題ないそうです。
ワタシみたいにモノの多いひとり暮らしの人にはウケるだろうし、壁だの収納だのは後からいくらでも変えられますからね。
参考：マンション購入の希望条件【間取りの可変性】

それより査定の肝となるのは立地。あとは物件の質です。管理状態とか開口部の向きとか階数とかですね。
まだ築３年ということもあって「壊れそうな設備はありますか」とは訊かれませんでした。前のマンションを売るときは「給湯器はまだ交換してないんですよねー」なんて必ず話題に上ったものですが。

猫が住んでいるかどうかは査定にまったく影響しませんでした笑

んで、査定結果はどうだったかと言いますと。
ワタシが購入した価格から５～10パーセント落ちました。

……うーん、これをどう見ればいいのか。

よく「新築マンションは住み始めた瞬間に２～３割下がる」なんて言われることを考えると充分な結果です。
が、購入時からこの３年間だけでも近所の地価は上がっているんですよね。それでも下がるのか…と、少々ガッカリ。

それに、１軒目のマンションを売ったときは、10年住んだ後だったのに数パーセントの値下がりで済んでいたんですよね。
それと比べると「今のマンション、効率悪いな…」と思ってしまいました。１軒目の購入時と比べてかなり地価が上がってから買っているので仕方ないけれど。

同じ中古マンションでも、人気エリアの高級物件だと築10年くらいじゃ値下がりどころか値上がりしている物件もあります。
いつか売るつもりであれば、ローンをいっぱいいっぱい組んで高い部屋を買っておいて、値上がりしたタイミングで売るのもアリだなと思いました。
手数料や固定資産税で利益が吹っ飛んだとしても、同じ部屋を賃貸で借りることを考えたらお得な気がします。確実に値上がりすれば、ですが。
売らずに自分で住み続けるつもりなら売却時の損得なんて考えなくてもいいですけどね。

45歳から35年ローンを組んでいいのか、プロに訊いてみた！

今の部屋がバカ高く売れたら住み替えもありかも☆
という妄想は露と消えました。

そこで仲介業者にFP（ファイナンシャルプランナー）を紹介してもらい、資金計画について相談することに。
参考：［FPに訊く！］住宅ローン完済のベストなタイミングと老後資金の作り方

結論から言うと、FPの見解は「イケます！」とのことでした。

以前FPに相談したときにも思ったことですが、FPって結構アグレッシブです。
というか、ワタシが慎重なんだと思う。公的年金は受け取れないという前提で老後計画を組んでカツカツの老後になる予想を立てていたら、FPに「身体が動く今のうちにもっとお金を使った方がいいですよ…」と言われました（でもホントに慎重な人はマンションを２軒も買わないと思うのね）。

今回のFPは前回のFPより更にアグレッシブで、住宅ローンは借金というよりチャンス！ みたいなカンジでした。
この低金利で団信が使えるんですよ。住宅ローン減税を使えば、実は支払い総額はこれだけですよ。さっさと繰上返済しちゃうなんてもったいない、今の金利なら働いている間は借りっぱなしでいいです。えっ、今のマンションは頭金入れちゃったんですか？ もったいない、減税が使える10年間は借入残高はめいっぱい積んでおかないと！
などと言われ、「カネのプロはスゴいな…」と感心です。

この「めいっぱい借りとけ」は今の低金利だからこそ通用するわけで、ワタシが１軒目のマンションで組んだ十数年前のローンはそこまで低い金利ではありませんでした。
なので初年度からどんどん繰上返済をしたと話したら「当時の金利ならそれが正解です」と太鼓判を押され、ちょっとホッとしました。

住宅ローンの金利が現在の１パーセント未満レベルが継続するという前提つきで、FPのオススメとしては。
今から35年間でめいっぱいローンを組み、繰上返済はしない。
一方で、ローン返済用の貯蓄は粛々と進める。
老後資金は、今ある資金（前のマンションを売ったお金）をキープ。それとは別に、いざというとき用の資金は生活費の半年分を確保。
住宅ローン減税の恩恵がなくなったら、金利を見ながら繰上返済や完済の時期を決める。リタイアする60歳には完済させる。
というプランだそうな。

は～、なるほど。なるほどねえ…。

FPの推奨プランで、ワタシの老後はホントに大丈夫？

正直なところ「りんむさんの年収でこのマンションは買えませんよ」と言われることを期待していた自分もいます。
そうだよねー、買えないよねー。と、他人にも言われて納得したかった。

それが「全然イケますよ！」と言われ、銀行の事前審査もするっと通り（歳を取っていると勤続年数は長いからね）、むしろ「買えるよ！」と背中を押され、戸惑いました。

いや、でもね。
借りられるお金と返せるお金は違うんですよ。

と、ひとり静かにライフプランの見直しです。

ワタシは、たまに生涯収支を確認するためにライフプランをチェックしています。
今のマンションも「絶対に買い替えないと立ち行かない」みたいな買い替えではなかったので、そんなことのために借金をするとか大丈夫なのか？ と、しつこくライフプランを確認しました。
参考：マンション、買い替えちゃう！？
参考：金融庁　ライフプランシミュレーション

今回の見直しの前提はこんなカンジ。

• 収入は現状を維持（できるのか疑問だけど）
• 退職金や年金は通知通りの額を織り込む
• 60歳でリタイア（体力がないのでそれ以上働きたくない）
• 住宅ローンは60歳に完済
• 生活費は現状維持
• リフォーム費用も見込む

…なんて算出をしたらですね。
70歳で破産しました笑
いや、笑えない笑えない。

今の支出を死ぬまで維持ってのは、ちょっと無茶な前提だとは思っています。
猫費もたっぷり組んであるし、年１回はヨーロッパに行けるくらいの旅行費も見込んでいるし、光熱費は24時間冷暖房つけっぱなしが前提だし。削りどころはいくらでもあります。
参考：【電気代】24時間クーラーつけっぱなしを３カ月間やってみた！

ただ、その分物価上昇率や医療費増加は無視しているんですよね。なのでそんなに変なプランだとは思いません。

というか、今のマンションを買うときに立てたプランは退職金も年金もナシというシビアな前提で組んだので、それに比べたら今回の新プランはかなり甘く、それだけで慎重派なワタシはドキドキです（だからホントに慎重な人はマンションを何軒も買わないって）。

その甘いプランでも70歳で破産となると「あー…、こりゃ無理だ」と思いました。
80歳で破産なら「父が鬼籍に入ったのは早かったしなー。ワタシもこの頃には死んでいるかもね」と思い切ることができたかもしれませんが、一方で70代でも元気に友人と温泉に行っている母を見ると「70歳で破産はないわ…」となります。

結局マンションは買い替えたのか

資金計画が上手く立てられなかったということもあって、今回のマンション買い替えは見送りました。

「ちょっと支出を削って頑張ればイケる！」とまで思わなかったのは、やはり物件に対する惚れ込み方が足らなかったのだと思います。

マンションの管理状態と、ブリ男が気に入りそうな窓はすごく良かった。
３方向に窓があるのも好ましかった。
でも、家具を置きづらそうなウナギの寝床っぷりや、ワタシの生活動線に合わない収納など、無理をしてまで買いたい部屋かというと、どうだろう。
いつかブリ男を天国に送り出した後にも住み続けたいかというと、ワタシ自身は「窓の外は隣のビルの壁じゃなきゃ別にいい」くらいにしか思っていないので眺望の魅力はブリ男ナシでは半減です。

これで、今の部屋にすごく不満があったら無理をしてでも買い替えたと思います。
例えば、日当たりがめちゃくちゃ悪いとか、狭すぎるとか、隣の住人がヒドいとか。そういうのは今のところないんですよね。
むしろ、新しい部屋を住みやすくカスタマイズしようといろいろ考えると、ダルい。またランドリーバーを設置するとか高額な食器棚を買うとか、すごくダルい。

参考：【洗面所】果たして理想のランドリールームに近づけたのか！？

参考：【高いの？】新築マンションの設計変更、果たしておいくら！？【安いの？？】

いつか「あの部屋、買っておけばよかったなあ」と思う日が来るかもしれません。
でも「今の部屋に住み続けちゃって、不幸だったなあ」とは思わない。と断言できるのは、幸せなことです。

 

というわけで「45歳のラストチャンスに、もう一度35年ローンを組む」という野望？ は潰えました。
が、ワタシのことですから引き続きマンション情報をチェックし続けて、何かの加減で買い替えてしまう可能性は大いにあります。
そのときには「45歳なら35年で組めたのに」と若かった自分を羨ましく思うのでしょうね。