【確定申告はお早めに#1】マンション購入と売却、いろいろあってややこしい！

新築マンションを購入した翌春の一大イベントといえば、確定申告です。

住宅ローンを抱える身にとっては、減税してもらえる大事なチャンス。

しかし、普段この手の作業と無縁なサラリーマンをしていると、確定申告ってすごく面倒くさい気がして仕方ありません。
10年前、１軒目のマンションを買ったときの確定申告の際の記憶を呼び覚ましてみると、「やってみたら大した手続きではないけど、慣れない作業だからそれなりに面倒くさかった」という覚えが。
なので２軒目のマンションを買うときに「またあの面倒くさい作業をやるのか…」とげんなりしたものです。

しかも、ワタシの今回の確定申告は、１軒目のマンションを買ったときよりはるかに面倒くさいものになってしまいました。

まずやらなきゃいけないのは、所得税の住宅借入金等特別控除の申請です。

これ単体なら、サラリーマンにとってはそんなに複雑なことではありません。

• 売買契約書のコピーまたは登記事項証明書
• 住民票の写し
• 勤務先から出る源泉徴収票
• 金融機関から出る住宅ローン残高証明
• 印鑑

これらを揃えて確定申告会場に行くだけ。

住宅ローン控除については税金の素人がわらわらと手続きに来るので、税務署もそれなりに体制を整えていてくれます。
すごく基本的なことでも手取り足取り補佐してくれるので、それに従ってPCに必要事項をポチポチ入力して申請書を印刷するだけ。
もちろん、自宅PCで入力・印刷してもＯＫです。
確定申告書作成コーナー（国税庁）

契約書のコピーや登記事項証明書は、マンションの取得年月日・価格・50平米以上であること等々控除の対象であることがわかるものならいいっぽい。
登記事項証明書は、恐らくマンションを登記してすぐに取得したり、司法書士から送付してもらったりして、１部くらいはお手元にあるのではないでしょうか。
今はネットで請求できるんですね。
登記オンラインシステム
ワタシ、１軒目のマンションのときは自分で法務局に行って登記したので（２軒目はローンの金融機関が司法書士を使ってやってくれた）、こんなに手続きが簡単になってるんだ…とビックリしました。
抵当権の抹消も人任せにしていたからこんなことになってるのは知らんかった。
参考：住宅ローン完済後にやること

しかし、まったく無知のまま登記事項証明書を取ろうとしたら（諸般の事情で複数枚必要だった）、それなりに戸惑うことが多かったです。
それについては改めて。

 

それよりも落とし穴は、印鑑です。

書類は必死こいて掻き集めるんだけど、印鑑のことはすっかり忘れちゃうのね。

１軒目のマンションの確定申告のときにまんまと印鑑を忘れて、税務署から自宅まで取りに帰った覚えがあります。
あのときほど税務署から自宅への道すがらにハンコ屋がないのを残念に思ったことはないわー、と思ってしまう平凡な苗字のワタシ。

ともあれ、新築マンションの住宅ローン控除自体はさほど難しいこともなく、最大の敵は確定申告会場の混雑っぷり、てカンジです。

問題は、今回のワタシはそれでは済まないこと。

何かというと、１軒目のマンションを売却しているから、譲渡所得ってものが発生するんですね。
実際はワタシは購入時よりちょいと安い金額で売って損失が出ているので、税金を納めるというよりは控除を申告することになります。
参考：【決定版！】マンション売却の流れ

さて、だんだん（素人目には）ややこしくなってきました。

まず、これをやると、住宅ローン控除の申請書が変わってくるようなのです。
マンションを買っただけなら「１カ所から給与を貰っているサラリーマン」なのですが、不動産を譲渡した人間は別途収入があると見なされて申請書が違うらしい。

うーん、頭痛がしてきた。

そして揃える書類もいろいろあります。

• 旧居の登記事項証明書

何じゃそりゃ！
ってカンジですが、昔の家を現在確実に手放していますという証明に要るらしいです。
よくよく考えると登記情報なんて誰でも閲覧できるのだから、自分の不動産じゃなくても書類は取れるわけですね（それなら税務署が勝手に閲覧してよ、と思ってしまうけど…）。

これは旧居に住んでいたときの登記事項証明書でもいいし（住民票の写しと違って期限がないから）、現時点のその住所の登記事項証明書でもいいらしいです（履歴でワタシが手放していることがわかるから）。

• 旧居を買ったときの契約書のコピーと売ったときの契約書のコピー

えっ！ 旧居関連の資料なんてバカスカ捨ててしまった！
参考：マンション売却後の寂寥感…
とビビッたのですが、さすがに契約書は残してありました。
重要書類として仲介業者と司法書士が取り分けていてくれたよ。ふー、危ない危ない。

• 除票住民票

……何ですかコレ。
こんなの取ったことないです。区役所に訊くしかないですな。

 

百歩譲って、ローン控除と譲渡所得だけならまだ何とかなりそうな気もします。
だが今年はさらにイレギュラーな出来事があって（遺産相続とか大量の医療費みたいな一過性の資金の動きがいろいろあったとでも思ってください）、それらを一緒くたにやると一体ワタシは何をどう申告すればいいんだ？！
と、去年からずっと憂鬱でした。

個々のケースは国税庁のサイトを見れば書いてあるんですけどね。
でも税金の素人にはわかりづらい書き方なのでウンザリです。

例えば「マンションを売ったけど大した益じゃないから税金を納めなくていいよ」という特例に乗っかりたい人はどうすればいいかというのを調べると。

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。
なお、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出してください。

○ 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(所法33、措法35、措令20の3、23、措規18の2、措通31の3－2、31の3－14～15、35－2、35－6、震災特例法11の6)

（マイホームを売ったときの特例）

……まず素人は所得税法とか見ないからね！

よくよく読むと「確定申告書とは別に内訳書なるモノが必要らしい」とか理解できることはなくもないのですが、ではその内訳書ってどれよとか何かと疑問は残ったまま。

んで、国税局のサイトとか親切な人がわかりやすく解説したサイトとかあちこち見てみるんだけど、「新築マンションを買った＋今まで住んでいたマンションを売った」っていうケースは出てきても「それら＋α」みたいなケースは全然ない。
結局、ワタシはどの申告書とどの添付書類で臨めばいいんだ？！ というのが調べれば調べるほどわかりませんでした。

そんなわけで、すっごく困ってるんだよねー。

てなハナシを何とはなしに知人にしてみたら「知り合いの税理士を紹介しようか？」と言われました。

続く。