【マンション売却】仲介業者の選定・前編

2軒目のマンションの入居まであと半年という頃、1軒目のマンションの売却に向けて動き始めました。

マンションと木漏れ日

ワタシの場合1軒目のローンの残債もないし、2軒目のローンも無事審査を通ったしで、「どうしてもこのタイミングまでに○千万円ないといけないんです!」という切迫したスケジュールはありませんでした。

一般的には中古マンションの売却には3~6カ月ほどかかると言われています。なので特に切迫していないワタシは、半年前というタイミングで活動を始めました。

まずは仲介業者の選定です。

仲介形態には3通りあります。

  • 一般媒介:複数業者に依頼
  • 専任媒介:1業者のみに依頼
  • 専属専任媒介:1業者のみに依頼(売主が個人で買主と契約するのもダメ)

一般媒介だといろんな業者があらゆるチャネルで販売するので、広い範囲から買主を探すことができます。
しかしひとつの業者以外は契約が取れないですから、業者としては儲けが入らないかもしれないので売り出しに不熱心になるのも確か。
そして、今どきインターネットで全国津々浦々に情報が流れるので、たくさんの業者に依頼する旨みはそんなにないかも。

すごーく人気のあるマンションで、どこの誰が広告を打っても確実に高く売れるような物件なら、一般媒介もアリなんでしょうね。
ワタシの場合、売れないであろうような明確な瑕疵もないですが、万人がどうしても買いたくなるような部屋でもありません。なので一般媒介はナシ。

そうすると、専任媒介か専属専任媒介になります。
2軒目のマンションを契約してから数カ月間、マンションを買いそうな知り合いに当たってみましたが玉砕しました。なので専任媒介である必要はないです。
というわけで、しっかり手数料を払うから良い条件で売ってくれ! というスタンスで、専属専任媒介でいくことにしました。

問題は、どの業者に依頼するかということです。

一番手っ取り早いのは、2軒目のマンションの提携業者にお願いすることです。
何しろ資金繰りは全部バレバレですし、1年も前から「今の部屋は○万円くらいで売りたいんですよね~」なんてこともあけすけに話していますし。

ただ、超大手に比べたら知名度が低く、かといって地元密着でもない、やや中途半端な業者です。仲介について相談してみると、地元の業者を紹介してくれる程度のことしかしてくれないようでした。
それに、口約束ながら1年前から「じゃあ、来年のこの時期になったら売却について相談しましょう」と話していたのに、結局相談の口火を切ったのはワタシの方だったというのも不信感があります。

そこで2軒目を買った業者にこだわらず、一括査定依頼サイトで複数業者にコンタクトを取り、レスポンスのいい次の3業者に自宅へ見積りに来てもらうことにしました。

  • A社…真っ先に電話があったところ。
  • B社…以前別のマンションを見たときにお世話になった担当者。結局そこでマンションは買わなかったのに、快く連絡をくれた。
  • C社…地元に強い系。最初の電話の段階で坪単価とかザッと説明してくれた(ゴメンね、実は知ってるけど)。

(サイトにはもう2社ほど登録したのですが、電話のタイミングが合わなかったり封書のみ送付されて終了だったりでした。)

A社
ここは、サイトに登録して即電話がかかってきました。
ウチに来たときも、予め電話でヒアリングした範囲で仮査定表を作って持ってきた。予想価格も「ま、こんなもんかな」と納得の範囲です。

引っかかったのは、ワタシが2軒目のマンションに移ってからの引き渡し(約半年後)を希望したら、だいぶ先になるのでそれがネックになるかも…と言われたこと。
それはそうだけど、即引っ越さなきゃいけない人ばかりでもないだろうし、すぐに買主が見つかるとは限らないし、そこは仲介業者の調整能力の見せどころだろーがと思っちゃいました。

あと、ウチのエリアにはあまり強くないようで、「○友さんとか○井さんとかが物件をごそっと持っていきますからねぇ…」と弱気なのも気になりました。

さらに、「エアコンは置いていけますか? 照明は?? カーテンは???」とオプション? をせっせと付けさせようとするのも、ちょっと。
見るからに古いエアコンなんか置いていってもゴミにしかならんだろうに。ちゃんと見てるんだろうかと心配にすらなったりして。

おまけに猛暑時期でもないのに営業マンのネクタイがなかったのと、ほんのりタバコ臭かったこともあり、A社はないなーと思いました。

B社
以前ここが扱っているマンションを欲しいと思ったことがあり、そのとき連絡した営業マンに担当してもらいました。
すみません、あのときは買わず、しかも別のマンションを買っちゃって。
でもその営業マンは「全然いいですよ」と淡々と応対してくれました。

でっかい業者なので広告宣伝費もデカいらしく、ネット以外の広告も打つらしいです。今でも新聞広告なんかはお年寄りをターゲットにすると有効ですからね。

そのほか、内見前には水周りのハウスクリーニングを無料でやってくれるとのこと。清掃業者を入れようと考えていたワタシは、それだけでB社に即決しそうになりました。

少し気になるのが、B社の扱う物件数は多く、エリア的に高級物件も少なくなくて、そんな中でワタシごときのしがない部屋をどこまで熱心に売り込んでくれるのかというところです。

C社
ここはぐいぐい押せ押せ営業マンで、過去の実績や今回の販売活動計画をがっつりプレゼンしていきました。

ぐいぐいといってもイヤ~なカンジではなくて、お互いマンションオタクなので「あのマンションはいいですよねぇ」「何年頃のマンションはいいスペックですよねぇ」なんてヘンな盛り上がりも見せました(そしてここでもワタシが不動産業界の人間でもないのに妙に詳しいことに怪訝な顔をされました…:新築マンションの設計変更;一番やりたかったことは?)。

ここはハウスクリーニングのサービスはないけれど、引き渡し後の設備の補償があるとか。
年数的に給湯器がそろそろヤバいと思っていたので、これはありがたいサービスです。給湯器やコンロがイカれたら、ハウスクリーニング代なんてメじゃない額が吹っ飛んじゃうもんな。
参考:【マンション売却】マンションを誰に売る?

B社もC社も半年先が引き渡しになるのは全然ネックじゃないですよ~と言うので、ますますA社はないと確定。
仮査定額は、どの業者も変わりません。あまりにも変わらないので、金額面では相見積もりを取った意味がまったくないほどでした。これが相場ってヤツか。
さて、B社もC社とどちらにしましょう。

訪問査定の後、すぐに動きがあったのもB社とC社でした。

B社はレターがポストに投函されていました。
宛名書きを見るところ、スタッフが直接投げ込んだようです。近所の業者だと、何かあればすぐ来てくれるのは便利ですね。

ただ、レターの内容はイマイチでした。ポスティングや新聞折り込みチラシにワタシの名前を入れただけというカンジ。
この様子では、やはり熱心に販売活動をしてもらえないかも。物件を囲い込まれて終了…という匂いがプンプンします。

C社は、数日後に速達が届きました。部屋の状況をチェックしたうえでの細かい査定報告書です。
ほかの会社は「近隣マンションの成約事例は○万円です。だから○~○万円くらいでしょう」程度のあっさりした仮査定書しかくれませんでしたが、C社はマンションのグレードや部屋の向きなどの査定要素を全部解説して「ここがいいから上乗せします。ここは×だからマイナスします」と噛み砕いてありました。
ま、どの業者も同じ作業はやっているんでしょうけど、ウチは真面目にアナタの部屋に取り組んでいますよとアピールされるとグッと来ます。
というわけで「C社でいいんじゃないか」とほぼ気持ちが固まりました。

そんな気分になった頃、ようやくA社からレターが届きました。
しかし内容的には「こんなチラシに載せますよ」程度で、あまり旨みを感じません。それ、訪問査定のときに聞いたし。
それでますます「C社でいいんじゃないか」と思って、A社とB社にお断りを入れました。

ところがお断りを入れる際、B社が「いやいや、もう一度考えてくれ!」と茶々を入れてきました。

ここで「どうしてもりんむさんの魅力的な部屋を売りたいんです!」と口説かれたら、「まあっ、ワタシ(の部屋)も捨てたもんじゃないのね!」とよろめいたかもしれません。
が、口説き方が「どうしてもりんむさんの1軒目のマンションのエリアでの実績を積み上げたいんです!」だったのでズッこけました。
君の営業成績のためかい! まあそりゃそうなんだろうけど、客に向かって言うなや!

さらに「実は昨日ピッタリそうなお客様が来て~、その人は予算高めで現金購入予定で~」などと言ってきました。
そんな都合のいいハナシがあるわけなかろうが。たっぷり現金持ってる人は、もっと良いマンション買うもん。自分で言うのも哀しいですが。

というわけで、C社と専属専任契約を結ぶことにしたのでした。
続く。



スマイスターMagaZineにてコラム連載中!

投稿者:

りんむじんづ

間取図だけで3杯メシが食え、旅のためだけに日々労働し、美味しいものを好きなだけ食べられるようにジム通いに励む、そんなOLです。

「【マンション売却】仲介業者の選定・前編」への3件のフィードバック

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です